Sprogmenu

Fast ejendom


Ejendomshandler

For de fleste mennesker er en ejendomshandel den største økonomiske forpligtigelse, man påtager sig i løbet af livet. Aftalen har vidtrækkende konsekvenser, og for de fleste mennesker vil købet betyde, at man hver måned i 30 år skal betale afdrag og renter på det lån, man optager i forbindelse med købet. Derfor er det vigtigt at se sig godt for.

I den forbindelse er det væsentligt at holde sig for øje, at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver. Ejendomsmægleren betales af sælger for at varetage sælgers interesser, således at sælger opnår den bedst mulige handel, herunder den højeste pris.

Uafhængig rådgivning:

Boligkøberne bør derfor have deres egen professionelle rådgiver i en ejendomshandel, som er uafhængig af banker, forsikringsselskaber og realkreditinstitutter og som alene varetager købers interesser. Vi varetager som advokat alene købers interesse.

Mange tror, at en ejendomshandel kun handler om at få tinglyst et skøde, og så er den handel på plads. Tinglysning og udarbejdelse af skøde er den mindste del af det at erhverve en fast ejendom, det tager oftest en erfaren advokatsekretær 10-15 minutter at lave skødet og tinglyse det.

Det der tager tid, og det man betaler for, når man går til advokat, er at få gennemgået alle sagens dokumenter med faglige øjne. Er der en nedgravet olietank, hvad er betydningen af en tankattest, er der lyst en hjemfaldspligt, er der indskrænkninger i anvendelsesmulighederne, er grundejerforeningen forgældet, og hæfter man som køber for det mv. Det er den rådgivning, advokaten bidrager med, således at man ikke køber katten i sækken.

Derfor har vi ikke No Cure – No pay:

Vi tilbyder ikke No Cure – No Pay. Det gør vi ikke, fordi vi lægger vægt på alene at varetager købers interesse. Vores rådgivning må ikke fremstå sådan, at vi undlader at påpege ét forhold eller ét vilkår til skade eller ulempe for køber, bare fordi vi ved, at vi kun opnår vederlag, hvis handlen bliver til noget. Vi bliver betalt for vores rådgivning, og kunder skal kunne stole på, at der ikke er nogen uvedkommende interesse, der påvirker os i de råd og den vejledning, vi giver vores kunder.

Fast pris:

Vi tilbyder en fast pris på vores rådgivning:

Ejerlejlighed: kr. 9.500
Hus/rækkehus/enfamiliehus: kr. 10.000
Byggegrund: kr. 8.000
Sommerhus: kr. 9.500
Andelsbolig: kr. 7.500
Liebhaverboliger: kr. 12.500
Landbrugsejendomme til beboelse: kr. 12.500

Specialistadvokat:

Vi rådgiver om og berigtiger rigtig mange ejendomshandler om private boliger, såsom huse, sommerhuse, villalejligheder, ejerlejligheder og andelsboliger. Det gælder også forældrekøb.

Vi har således udviklet specialistviden på dette område, og vi følger udviklingen af retsområdet tæt.

Vi gennemgår og rådgiver om købsaftalen og alle aftalens dokumenter, herunder fortrydelsesret og advokatforbehold, tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, tegning af ejerskifteforsikring, forsikringsforhold, energiforhold, miljøforhold, servitutter og lokalplaner. Ved forældrekøb udarbejder vi desuden en lejekontrakt.

Advokatforbehold:

Vi anbefaler altid, at der skrives under på købsaftalen med et advokatforbehold. Advokatforbeholdet betyder, at du ikke er bundet af aftalen, hvis advokaten ikke kan godkende handlen. Advokatforbeholdet kan også benyttes til efterfølgende at genforhandle pris eller vilkår, hvis en gennemgang af ejendomshandlens dokumenter måtte vise forhold, som ikke umiddelbart var oplyst for dig ved afgivelsen af købstilbuddet, f.eks. at ejendommen efter nærmere undersøgelser viser sig i dårligere stand end først antaget.

Hvis du, efter advokaten har gennemgået ejendommens dokumenter, i fællesskab med advokaten beslutter, at du ikke ønsker at købe ejendommen, koster det ikke andet end omkostninger til advokaten at træde tilbage fra handlen.

Når købsaftalen er skrevet under, har vi kontakten til ejendomsmægleren med henblik på præcisering eller ændring af konkrete forhold i handlen.

Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring:

Vi gennemgår ejendommens tilstandsrapport og rådgiver om nødvendigheden af at lade ejendommen gennemgå af egen byggesagkyndig.

Der er et tæt juridisk samspil mellem tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen. Vi rådgiver om disse forhold og om valg af ejerskifteforsikring.

Finansiering og refusionsopgørelse:

Vi rådgiver om finansiering og har kontakt til banken i sagen, ligesom vi laver refusionsopgørelse m.v.

Vi tager dig i hånden fra start til slut:

Når alle dokumenterne er gennemgået, og sælger og køber er blevet helt enige, berigtiger vi handlen. Vi tager os af alle papirgange omkring ejendommens overdragelse fra start til slut (f.eks. digitalt skøde, refusionsopgørelse, korrespondancen med banker og realkreditinstitutterne og endelig frigivelse af købesummen).

Det er vores erfaring, at det skaber tryghed at have egen rådgiver med i hele processen.

Rådgivning om øvrige relevante forhold:

Vi udarbejder ligeledes testamenter, ægtepagter og samejeoverenskomster.

En samejeoverenskomst er relevant, hvis I ikke er gift, idet den regulerer jeres indbyrdes forhold, når I ejer en ejendom sammen, både mens I bor sammen, men også fremadrettet, hvad der skal ske, såfremt I går fra hinanden. Når I ejer en ejendom sammen, skal I træffe alle beslutninger om ejendommen i enighed. Hvis I går fra hinanden, og I ikke kan blive enige om, hvem af jer, der skal blive boende i ejendommen, kan den ene part forhindre et salg af ejendommen, medmindre I har aftalt nærmere i en samejeoverenskomst.

Hvis du har spørgsmål om privatret så kontakt os:

Winnie Bøgelund Norvold
Advokat
Winnie Bøgelund Norvold
Email: wbn@dklaw.dk
Tlf: +45 33 13 69 20

Typehus byggeri

En entreprise er en aftale mellem en entreprenør eller håndværker og en bygherre om opførsel af bygninger og anlæg til en aftalt pris. Entrepriseretten omfatter altså sådanne aftaler, og hvorledes de skal reguleres. Entrepriseretten er således bredt favnende og omhandler utrolig mange retshandler.

Vi har stor erfaring med byggeentrepriser, hvor aftalen indgås mellem en privat forbruger (bygherre) og et typehusfirma (entreprenør).

En præcis og skriftlig entreprisekontrakt mellem bygherre og entreprenør er den bedste måde at forebygge konflikter om et byggeri. Samtidig er det som regel langt billigere at lade en advokat rådgive om entrepriseaftalen, end det er at få hjælp til at løse en konflikt senere.

Entreprisekontrakten skal tydeligt beskrive alle væsentlige dele af byggeriet som eksempelvis levering, betaling, dagbøder, kvalitet, krav til udførelse og materialevalg.

Din entrepriseaftale kan tage udgangspunkt i AB92, ABT93 eller AB-Forbruger, der alle er standardvilkår for aftaler om fag- og hovedentrepriser. Selvom din aftale følger AB92, ABT93 eller AB-Forbruger, kan du med fordel få advokaten til at gennemgå aftalen for at tjekke, at alle basale oplysninger er i orden og sikre, at aftalen ikke indeholder urimelige vilkår. Kun på den måde undgår du de typiske faldgruber, ligesom aftalen kan tilpasses dit konkrete byggeprojekt.

Vi rådgiver om alle juridiske forhold, idet vi gennemgår aftalerne sammen med dig, så du opnår de bedste vilkår og er sikret bedst mulig mod potentielle konflikter.

Lejeret

Vi har stor erfaring i repræsentation af enten udlejer eller lejer i sager vedrørende udarbejdelse og fortolkning af lejekontrakter.

Lejer er som hovedregel særligt godt beskyttet i lejeloven. Med en lejekontrakt er det muligt for udlejer efter aftale at fravige nogle af lejelovens beskyttende regler. Der er dog nogle specifikke krav til, hvordan særlige vilkår i en kontrakt skal formuleres, ligesom der er nogle bestemmelser i lejeloven, som ikke kan ændres i en kontrakt.

Uanset om du er lejer eller udlejer kan det være svært at gennemskue, hvad du skriver under på i kontrakten. Derfor er det en rigtig god ide at gennemgå lejekontrakten sammen med din advokat, så du undgår unødige konflikter i lejeforholdet.

Vi gennemgår lejekontrakten og kigger bl.a. på følgende juridiske forhold:

  • Depositum og forudbetaling
  • Lejens størrelse
  • Tidsbegrænsning
  • Fremleje
  • Udlejers opsigelse
  • Lejers opsigelse
  • Krav til opsigelsesformen
  • Istandsættelse ved fraflytning
  • Indkaldelse til flyttesyn
  • Ophævelse af lejemål
  • Misligholdelse

Såfremt der er konflikter mellem udlejer og lejer kan man i visse sager klage til Huslejenævnet. Alle kommuner i landet har pligt til at oprette et Huslejenævn. Inden du beder nævnet om at tage stilling til din sag, skal du først tage kontakt til din lejer (hvis du er udlejer) eller til din udlejer (hvis du er lejer) og søge en løsning på konflikten. Lykkes det ikke, kan du anmode nævnet om at vurdere din sag. Det koster 302 kr. (2016) at indbringe en sag for Huslejenævnet.

Vi kan hjælpe dig med at indbringe din sag for Huslejenævnet. Huslejenævnet behandler følgende typer af sager:

  • Lejens størrelse, herunder regulering af lejen, vand- og varmeregnskaber
  • Parternes pligt til renholdelse og fornyelse under lejeforholdet
  • Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning
  • Tilbagebetaling af depositum efter lejerens fraflytning
  • Udlejers varsling af lejeforhøjelser som følge af forbedringer i lejemålet, herunder hensigtsmæssigheden i ejendomme med mere end seks beboelseslejligheder
  • Rimeligheden af aftaler mellem udlejeren og beboerrepræsentationen om forbedringsarbejder
  • Antennebidrag og betaling af adgang til elektronisk kommunikationstjeneste
  • Størrelsen af lejeren depositum og forudbetalt leje under lejeforholdet
  • Regnskaber for konti til ind- og udvendig vedligeholdelse
  • Lejerens råderet efter lejelovens § 29, stk. 8
  • Udlejerens ret til at disponere over lejerens arealer til brug for tagetagelejemål
  • Urimelige vilkår for lejemål af værelser, herunder udlejerens opsigelse
  • Manglende overholdelse af husordenen – kun indbringes af udlejer

De sager, som Huslejenævnet ikke har kompetence til at behandle, fordi de falder uden for nævnets område, skal i stedet indbringes for Boligretten. Hvis Huslejenævnet vurderer, at en egentlig bevisførelse er nødvendig, fx vidneafhøringer, syn og skøn m.v., kan nævnet afvise sagen og henvise parterne til at indbringe den for Boligretten.

Huslejenævnet kan bl.a. ikke behandle:

  • Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejemål. Dog kan nævnet behandle visse tvister om opsigelse af værelseslejemål
  • Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet.
  • Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede.

Hvis en sag ikke kan afgøres ved Huslejenævnet, eller hvis lejer eller udlejer er utilfredse med nævnets afgørelse, kan man i stedet anlægge en retssag ved Boligretten. Boligretten adskiller sig fra almindelige domstole ved at have mulighed for at tilknytte tre dommere til en sag. Den ene dommer vil repræsentere udlejers interesser, den anden repræsenterer lejers interesser, og den tredje er dommer ved byretten.

Vi kan hjælpe dig med at indbringe din sag for Boligretten, ligesom vi også kan repræsentere dig under sagens behandling ved denne ret.

Hvis du har spørgsmål om privatret så kontakt os:

Winnie Bøgelund Norvold
Advokat
Winnie Bøgelund Norvold
Email: wbn@dklaw.dk
Tlf: +45 33 13 69 20

 

Naboret

Vi behandler sager om naboretlige stridigheder, idet vi rådgiver om en række aspekter indenfor naboretten.

De naboretlige grundsætninger, også kaldet de naboretlige grundregler, handler om forholdet mellem dig og dine naboer. Man skal vise hensyn over for sin naboer, og man er som ejer forpligtet til ikke at påføre større gene, end hvad der efter områdets karakter anses for rimeligt.

De naboretlige grundsætninger er ikke en lov, men derimod nogle grundsætninger, der sætter grænser for, hvor meget du som nabo skal tåle af gener fra din nabo.

Reglerne er udviklet via retspraksis, og der findes derfor ikke en liste over de forskellige gener, som er omfattet af den naboretlige beskyttelse.

De typiske gener er støj, lugt, røg, støv, stråling, gener fra træer osv. I forbindelse med nabostrid er der tale om et objektivt ansvar, dvs. man er ansvarlig, uanset at man kan bebrejdes generne.

Formålet med naboretten er at beskytte ejere, lejere og andre brugere af fast ejendom mod uretmæssige hindringer i at udnytte og bruge den faste ejendom. De naboretlige grundsætninger fastslår, at hvis du krænker en nabo kan dette medføre erstatning og/eller påbud om ophør af den aktivitet, der krænker din nabo.

Betingelsen for, at du kan gøre et naboretligt ansvar gældende er, at den naboretlige tålegrænse er overskredet. Hvad der præcist ligger i dette udsagn er uklart, og det må afgøres konkret i hver enkelt sag.

Efterhånden som de offentligretlige regler som lokalplaner og byplanvedtægter regulerer et område bedre, har de naboretlige grundsætninger fået en mindre betydning end tidligere.

Hvis du har spørgsmål om privatret så kontakt os:

Winnie Bøgelund Norvold
Advokat
Winnie Bøgelund Norvold
Email: wbn@dklaw.dk
Tlf: +45 33 13 69 20